Istanbul/ Madrid, April 2020
“Strategies for optimizing the planning and rationalization of the building process characterize the architecture of the boom years” .
While in the 1960s and 1970s great attention was paid in planning to the adaptability of a building to changing user requirements, at Büyükyali we were facing the challenge of designing floor plans with a certain variability, to allow later adjustments to market and sales criteria during the construction period. Here, technical solutions were defined and set, that should first be valid to fulfil the requirements of fire protection, air conditioning, the seismic structure and the prevision of all types of pipe connections.
What was technically feasible was limited by the investor’s desire for interesting recessed facades and for glazed winter gardens as well as by the authorities’ legal requirements to maintain the apartment mix during the approval phase.
From the investor’s point of view, the following could be commented: once the project has been drawn up and the construction site has been set up and is in full operation based on the approval granted, all subsequent change requests from a marketing department have a disadvantageous effect on the project’s schedule and thus on the costs of the investment.
Amendments of plans and structural calculations, resubmission and approval procedures generate delays plus additional costs and a psychological burden for everyone involved. Nevertheless, it is important to consider whether the feedback on the first pilot apartment can and may have a direct influence on the design of subsequent towers and floor plans.
At Büyükyali, we succeeded in improving typologies and in improving apartment sizes to changed financial parameters – such as the interest rate level – as well as to sales performance of certain typologies. In addition, the use of good materials in facades and interior design was of paramount importance as a sales argument.
Also, the integration of the apartment blocks in a lush landscaped garden concept with water elements and with footpaths around existing old trees, as well as the integration of existing buildings, some of which were protected as historical monuments, and which were carefully renewed as public buildings with commercial or cultural uses, were key to obtaining global approval as well as selling at a certain price level.
A clearly defined route and traffic system and the ban on all vehicles underground allowed the creation of calm residential streets around Mediterranean squares with a view of the Marmara Sea. Different levels of privacy at this gated community were provided to meet with the cultural needs of the later users.
Notes:
1 Silke Langenberg: Bauten der Boomjahre. Architektonische Konzepte und Planungstheorien der 60er und 70er Jahre. 1. Auflage Dortmund 2006. Dissertation 2011.
Erweiterbarkeit und Variabilität versus façade demands and legal constraints im vertikalen Wohnbau
Madrid, April 2020
“Die Strategien zur Optimierung des Planungs- und Rationalisierung des Bauprozesses prägen die Architektur der Boomjahre”.
Während in den sechziger und siebziger Jahren eine große Aufmerksamkeit in der Planung an die Anpassbarkeit eines Gebäudes an sich verändernde Anforderungen der Nutzer gerichtet wurde, so standen wir mit Büyükyali vor der Herausforderung, Grundrisse mit einer gewissen Variabilität zu entwerfen, die auch während der Bauzeit noch Anpassungen an Markt- und Verkaufskriterien ermöglichen sollten.
Hierbei wurden technische Lösungen definiert und festgelegt, die zunächst den Anforderungen des Brandschutzes, der Klimatisierung, des Tragwerks sowie der Ausstattung mit Leitungsanschlüssen aller Art Rechnung tragen sollten.
Was technisch machbar war, wurde durch den Wunsch des Investors nach interessanten Fassaden mit Rücksprüngen und Wintergärten sowie durch legale Anforderungen der Behörden an den Wohnungsmix nach der Genehmigungsphase begrenzt.
Hier war aus Sicht des Investors folgendes zu verzeichnen:
ist erst einmal das Projekt gezeichnet und die Baustelle eingerichtet und voll im Betrieb aufgrund einer erteilten Baugenehmigung, so wirken sich alle nachträglich erarbeiteten Änderungswünsche einer Marketingabteilung unvorteilhaft aus auf die Zeitplanung des Projektes und damit auf die Kosten des Investments.
Änderungszeiten für Pläne und Statikberechnungen, Wiedervorlage und Genehmigungs-Procedere erzeugen neben Bauverzögerungen von mehreren Monaten ein Plus an Mehrkosten und eine psychologische Belastung für alle Beteiligten.
Dennoch gilt es hier abzuwägen ob das feedback auf die ersten Pilot-Wohnungen direkten Einfluss auf die Gestaltung nachfolgender Türme und Wohnungsgrundrisse sinnvollen Einfluss haben kann und darf.
In Büyükyali ist es uns gelungen, Typologien zu verbessern und bei Wohnungsgrößen zu reagieren auf geänderte finanzielle Parameter – wie das Bauzinsniveau – als auch auf die Verkaufbarkeit in Abhängigkeit vom Preis von gewissen Wohnungstypen.
Daneben waren als Verkaufsargument von höchster Bedeutung der Einsatz guter Materialien in Fassaden und im Interior Design. Auch die Integration der Wohnblocks in ein üppiges Landschaftsgartenkonzept mit Wasserelementen und mit Fusswegen um bestehende alte Bäume herum, als auch die Neubepflanzung und die Integration von Bestandsbauten, die zum Teil denkmalgeschützt waren, und die behutsam erneuert wurden als öffentliche Gebäude mit kommerziellen oder kulturellen Nutzungen, waren sowohl für den Erhalt einer globalen Genehmigung als auch für den Verkauf zu einem gewissen Preisniveau ausschlaggebend.
Ein klar definiertes Wege- undVerkehrssystem und die Verbannung alle Fahrzeuge in den Untergrund erlaubten an diesem Grundstück mit Blick auf das Marmara Meer die Schaffung von ruhigen Wohnstraßen um mediterrane Plätze herum. Verschiedene Levels von privacy einer Gated community wurden geschaffen, um auch kulturellen und religiös anderen Vorstellungen der späteren Nutzer gerecht zu werden.
Hierbei wurde differenziert Rücksicht genommen auf eine gesunde Mischung durch die Bereitstellung von Wohnungen fürverschiedene Kaufkraftgruppen, von denen 75 % Familien mit mehr als zwei Kindern darstellen und 25 % sich orientieren an Single- Einheiten, so genannte Home-Office Wohnungen, in denen gearbeitet und gelebt wird.
Daneben gibt es ein Konzept von Serviced Appartments die von einem Hotel Operator betreut werden. Einer der Türme wurde thematisiert und wurde durch die italienischen Fendi group gebrandet. Eine kleine Schule wurde vorgesehen im Masterplan neben dem Ort für eine Moschee und dem bestehenden Wasserturm. Am Hauptplatz wurde ein Theater installiert in einem vormaligen Offizierscasino, mit Bühne im Untergeschoss.
Zahlreiche Geschäfte und Tierarztpraxen, Anwaltsbüros sowie Zahnarztpraxenfanden Eingang in der ersten beiden Geschossen des Podium Levels. Von den 1446 Wohneinheiten wurden bereits viele bezogen, auch wenn die letzten Wohnungen vermutlich erst im Jahr 2022 fertig werden. Der Verfall der türkischen Lira in den letzten 24 Monaten hat der Veräußerung der Einheiten zu einem gewissen Prozentsatz auch an ausländische Investoren keinen Abbruch getan. Im Gegenteil kann bei diesem Projekt von einem sehr erfolgreichen und gelungenen Investment gesprochen werden.
Anmerkungen
1 Silke Langenberg: Bauten der Boomjahre. Architektonische Konzepte und Planungstheorien der 60er und 70er Jahre. 1. Auflage Dortmund 2006. Dissertation 2011.
Claus Spix, Madrid
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